Рынку недвижимости из-за санкций эксперты предрекли новые трудности – ставки по ипотеке будут расти. Это может стать проблемой для тех, кто планировал из уже имеющегося жилья переезжать в новое. По данным УПН, в среднем в Екатеринбурге квартира на вторичке продается четыре месяца – вполне достаточно, чтобы «попасть» на рост банковских ставок. Максимально быстро выручить деньги за имеющуюся квартиру, чтобы переехать в новую, можно с помощью программы обмена – аналога трейд-ин на автомобильном рынке. Как работает обмен жилья, РИА «Новый День» рассказал специалист службы обмена квартир компании «Брусника» Денис Степченков.

– Что такое услуга по обмену квартир? Как это происходит?

– Есть два варианта обмена. Обычно застройщики предлагают самостоятельно реализовать квартиру – то есть сначала занимаются продажей, а потом вырученные деньги вкладывают в новую квартиру. У нас происходит по-другому. Эта услуга для того, чтобы клиент, имеющий вторичную недвижимость, не думал, как ему реализовать его жилье. Клиент обращается к нам, мы предлагаем ему стоимость, которая будет направлена на покупку новой квартиры. Клиент оформляет в один день два договора – о продаже жилья и об участии в долевом строительстве у компании «Брусника».

То есть в нашем случае клиент знает окончательную стоимость новой квартиры, знает стоимость своей квартиры и сколько необходимо доплатить. Все переменные известны. В традиционной схеме известна только стоимость квартиры в новостройке, клиент не знает, за сколько продадут его жилье и сколько времени потребуется на это. Иногда происходит разочарование, что-то не получается, случаются сложности в оформлении документов, время тянется, квартира не продается. И на новостройки может вырасти цена. Цена доплаты меняется – а это изменение клиент воспринимает как будто он эти деньги потерял.

– То есть вы на себя оформляете прежнюю квартиру?

– Да, квартира оформляется на юрлицо. Клиенту не нужно ждать. Он оформляет документы, оплачивает новую покупку любым удобным способом: наличными, рассрочка, ипотека. Дополнительно получает от нас преимущество – возможность проживать еще три месяца в своей квартире.

– Каким условиям должна соответствовать квартира, которую вам отдают? можно ли как-то повысить ее стоимость?

– У нас главное требование – это ликвидность. Это должна быть квартира в ценовых поясах города Екатеринбурга, в Верхней Пышме или в городе Березовском. Мы рассматриваем квартиры в домах не старше 1961 года постройки, выше пяти этажей. Дачи, комнаты, нежилые помещения мы не принимаем. Но клиент может зачесть в стоимость новой несколько квартир. Кроме того, если у клиента вариант с разъездом, например, в случае развода, он может сдать одну квартиру, а купить две или больше. У нас есть ограничение по стоимости квартиры в 6,5 млн рублей. Но в индивидуальном порядке мы можем рассмотреть стоимость и выше, главное, чтобы она соответствовала критериям высокой ликвидности. Причем менять можно не только на квартиру в Екатеринбурге, а в любом городе, где строит «Брусника», – в Новосибирске, Сургуте, Тюмени, Подмосковье.

Квартиру лучше подготовить, сделать ремонт или хотя бы мелкую «косметику». Наша дальнейшая задача – реализовать эту квартиру, соответственно, любая проблема так или иначе отразится на стоимости. Новый покупатель хочет, чтоб вещь была опрятная, аккуратная.

– А если у покупателя жилье дороже того, что он присмотрел у вас?

– Конечно, для нас желательно, чтобы клиент доплачивал за квартиру. Но если его вариант дороже, мы готовы доплатить в пределах 300 тысяч, чтобы клиент, например, сделал ремонт.

– Вариант обмена подходит, наверное, только для квартир без обременения? А что делать, если человек еще по ипотеке не рассчитался?

– Мы проводим сделки с непогашенной ипотекой. Более того, иногда таким образом клиенты рефинансируют ипотеку. То есть раньше они оформили ипотеку под 11 % годовых. В этом году у них появился второй ребенок, появилась возможность получить субсидированную ипотеку под 6 % на новую квартиру – и они переезжают.

Нам необходимо знать банк, где у клиента ипотека, и размер текущей задолженности. Она должна быть не более 1,5 млн. Но, опять же, в индивидуальном порядке можем и с большей суммой работать. Мы заключаем предварительный договор купли-продажи, гасим текущую ипотеку, и далее запускается процедура снятия залога, обременения с квартиры, затем уже выход на договор купли-продажи по вторичному жилью. После, через нашего ипотечного брокера, клиент получает новую ипотеку по новой квартире. У нас 16 банков, выбор есть.

– Вся эта процедура – от первого обращения к вам до заезда в новую квартиру – сколько времени занимает?

– Мы оформляем все быстро, главное получить согласие клиента – точнее, всех собственников, если их несколько. Оформление документов на продажу квартиры на вторичном рынке у нас занимает от пяти дней. С более сложными вариантами может доходить до трех месяцев. Это если нужно погасить ипотеку, наделить детей долями, получить приказ органов опеки…

С ипотекой получается дольше, потому что клиенту надо сначала получить новое одобрение по ипотеке, погасить старую ипотеку, мы должны дождаться закладной. В сложных сделках, когда одним из собственников является несовершеннолетний, мы получаем разрешение и приказ от органа опеки и затем оформляем сделку на вторичном рынке по продаже.

Одна из самых сложных сделок – когда по прежней квартире есть непогашенная ипотека и в качестве досрочного гашения был применен материнский капитал. Такая сделка обременена тем, что необходимо наделить несовершеннолетних детей долями в квартире после гашения ипотеки. Сделка может длиться 3-4 месяца. Но все понимают: квартиру в рынок практически невозможно продать. Мы покупаем такую квартиру, помогаем взять новую ипотеку и включить новых несовершеннолетних собственников.

У нас был такой случай. Клиент приобрела квартиру в Подмосковье, спустя какое-то время она решила обменять ее на квартиру здесь, у нас, в «Суходольском» квартале. Была непогашенная ипотека, 1 млн рублей. Клиент проживает в Тюмени. Клиенту достаточно было одного визита в офис в Тюмени, она подписала все документы, нотариальные доверенности на наших сотрудников. А дальше все делали мы: погасили ипотеку, сняли залог и обременение с объекта и подали документы на госрегистрацию нового объекта в территориальное отделение здесь, в Екатеринбурге. Больше клиент никуда не выезжал.

Рассказ женщины, которая поменяла квартиру в старом доме на новостройку за несколько дней – смотрите на видео.

Екатеринбург, Светлана Загороднева, Семен Саливанчук, Александр Саливанчук, Владислав Тринько, Антон Отман

© 2018, РИА «Новый День»