Согласно мониторинговому отчету «Исследование рынка элитной недвижимости», подготовленному компанией TIRELLI&PARTNERS, в сотрудничестве с независимой экономической организацией NOMISMA, ситуация на рынке недвижимости в целом, и, в частности, в сегменте эксклюзивного жилья в крупных городах Италии, продолжает демонстрировать разнонаправленную динамику.

Количество регистрируемых операций на рынке недвижимости, увы, продолжает оставаться достаточно скромным, поскольку является результатом прогрессирующего снижения спроса на фоне постоянно растущего предложения. Но, несмотря на кажущееся снижение ликвидности жилья и негативные показатели спроса, однозначную оценку ситуации давать преждевременно. Кривая предложения на рынке жилой недвижимости продолжает расти, в то время как предложение в коммерческом секторе (офисы и магазины) падает. Последнее не исключает, тем не менее, увеличения предложения офисов и магазинов в аренду. Что касается жилищного сектора, здесь спрос на аренду был частично вытеснен желанием приобрести в собственность квартиру или дом. С 2008 года, согласно показателям NOMISMA, спрос на аренду продолжает расти. А общие данные по количеству заключенных договоров первого полугодия 2014 года на рынке аренды и продажи жилья показывают значительное снижение количества сделок.

Данная рыночная ситуация, при постоянно растущем предложении, и наличии спроса без дополнительных капиталовложений, сопровождающаяся ослаблением спроса в целом, неизбежно ведет к снижению ликвидности объектов недвижимости. Еще одним немаловажным фактором является уменьшение ранее заявленной цены, попросту говоря – скидка. Показатель скидки на рынке жилья достиг в среднем 16,5%, при этом скидка в размере19,6% дается на объекты, расположенные на периферии. На рынке коммерческой недвижимости скидка превысила 17%.

Казалось бы, кризис не должен был коснуться элитного жилья, так как спрос на уникальные объекты всегда существует независимо от экономической ситуации в целом. Под элитным или эксклюзивным жильем подразумеваются объекты жилой недвижимости, стоимостью более 7 тыс. евро за 1 кв м, общей стоимостью свыше 1 млн евро; квартиры площадью более 50 кв м со средней стоимостью аренды 200 евро за 1 кв м в год или более 30-40 тыс. евро в год; объекты, расположенные в историческом центре и других культурно-значимых районах. Здесь всеобщему кризису подыграло то, что владельцы элитного жилья зачастую указывали цены, не соответствующие фактической стоимости их владений. Сыграли свою роль и недостатки при строительстве в зданиях постройки 50-х, 60-х и 70-х г.г., которые, несмотря на историческую ценность, в настоящее время всё же уступают современным условиям и стандартам проживания. Желание покупателя перестроить такого типа квартиру сталкивается с невозможностью выполнения ряда работ из-за ограничений, которые определяются техническими характеристиками самого дома. Слишком низкие потолки или нестандартные комнаты таких объектов являются одним из основных моментов, меняющих выбор покупателя не в пользу продавца. Цены. Если брать за точку отсчета 2008 г., когда начался экономический кризис, то с того времени цены на недвижимость снизились почти на 25%! Время, необходимое для фактической продажи объекта. С момента выставления объекта на продажу до момента оформления договора купли-продажи проходит от 17 до 21 месяцев! Налоги. Ежегодный налог на недвижимость IMU (Imposta municipale unica или Единый Муниципальный Налог), на «первый» (основной) и на «второй» дом, а также на недвижимость, отнесенную законодательством к классу «люкс», лишь еще больше усугубляет ситуацию на рынке. Изначально IMU был введен в 2011 г. правительством Берлускони как налог на жилье, отличное от основного проживания. Далее, с приходом к власти премьер-министра Марио Монти и по его инициативе, этот налог стал применяться не только к дополнительному жилью, но и к основному, что вызвало бурный протест среди населения. В 2013 г. этот налог претерпевает изменения, и уже к 2014 г. фактически освобождаются от уплаты IMU владельцы первичного жилья, если оно не является элитным.

В настоящее время, по словам советника Лидии Беттарини, среди мер, принятых в бюджете, есть также снижение IMU для владельцев квартир и офисов, в то время, как для владельцев элитного жилья IMU будет максимально увеличен. Эта мера необходима для поддержания постоянного уровня налогообложения. Уменьшение поступлений в бюджет из одного сектора будет компенсироваться увеличением поступлений из другого.

Вместе с Законом о стабильности в 2014 г. был введен еще один налог TASI, предназначавшийся для замены IMU применительно к владельцам первичного жилья. Этот же закон дал возможность местному самоуправлению постепенно увеличить ставку TASI. Итогом этой налоговой «махинации» стало то, что для владельцев квартир в пригороде Милана TASI превысил IMU в 2 раза! А в Риме TASI «ударил» по магазинам и складам.

Таким образом, владельцы недвижимости в таких городах, как Милан, Болонья, Флоренция, Рим стали думать о том, чтобы избавиться от «дополнительной» или от элитной недвижимости, и это, опять-таки, привело к увеличению предложения на рынке.

Адекватному росту спроса на жилье мешает также бюрократия и сложности в получении кредита. Банки выдают кредит на покупку жилья лишь в 40% случаев! Нежелание банков выдавать ссуду обусловлено высокими рисками, т.к. в период кризиса желающие получить кредит не всегда могут доказать стабильность своих доходов.

Согласно экономическому исследованию NOMISMA, в ближайшее время будет продолжаться увеличение числа сделок по аренде недвижимости и снижение числа договоров купли-продажи жилья.

К сожалению, в вопросе выхода из сложившейся ситуации на рынке еще рано ставить точку.

Рим, Ирина Реутова

© 2014, «Новый Регион – Италия»

Публикации, размещенные на сайте newdaynews.ru до 5 марта 2015 года, являются частью архива и были выпущены другим СМИ. Редакция и учредитель РИА «Новый День» не несут ответственности за публикации других СМИ в соответствии с Законом РФ от 27.12.1991 № 2124-1 «О Средствах массовой информации».