Арбитражный суд Москвы мотивировал решение, которое может революционизировать систему договорных отношений в кризис. Арбитраж решил, что скачки валютных курсов могут считаться поводом для пересмотра условий договора, в котором ставки платежей определены в долларах, так как это ведет к необоснованному обогащению одной из сторон. Это решение может вызвать пересмотр любых других договоров – об оказании услуг, строительного подряда, даже об обслуживании расчетного счета, отмечают юристы. Например, клиент сможет подать иск в отношении банка просто на основании того, что в другом банке комиссия оказалась ниже. Новый шанс получили и «валютные ипотечники», которые требуют конвертировать их кредиты по курсу доллара на момент заключения договоров.

Как сообщает РБК, революционное решение было вынесено Арбитражным судом Москвы по иску «ВымпелКома». «ВымпелКом» добивался пересмотра условий договора с компанией «Тизприбор», у которой сотовый оператор арендовал офисы. Суд удовлетворил иск «ВымпелКома», требовавшего изменить договор с «Тизприбором», так, чтобы курс, по которому сотовый оператор должен расплачиваться с арендодателем за снятые помещения, не превышал 42 рубля за доллар.

Суд отказался удовлетворить требование «ВымпелКома» о расторжении договора аренды из-за роста курса доллара, так как само себе изменение валютного курса не является существенным изменением обстоятельств, которое давало бы право на расторжение договора. Арбитраж постановил, что истец добровольно принял на себя риски изменения курса нацвалюты к доллару. Но было особо отмечено, что из-за падения курса рубля арендная плата, взимаемая компанией «Тизприбор», значительно превысила среднюю по рынку (которая рассчитывается в рублях). Это означает необоснованное обогащение на стоимости арендной платы, решил суд и удовлетворил просьбу «ВымпелКома» о внесении в договор с «Тизприбором» пункта, в соответствии с которым применяемый для расчетов между компаниями курс доллара может колебаться лишь в диапазоне от 30 до 42 рублей.

У арендодателей тоже есть валютные кредиты, которые обеспечены долларовыми арендными потоками, потому не может быть речи о необоснованном обогащении – пожаловались представители проигравшей стороны. Отказав «ВымпелКому» в расторжении договора, суд должен был отказать и в пересмотре его условий, считают представители группы компаний, в которую входит «Тизприбор».

Ранее многие арендаторы обращались в кризисных условиях в суд, чтобы изменить ставку или выйти из контракта. Но до иска «ВымпелКома» не было ни одного случая, когда суд однозначно вставал бы на сторону арендатора. Причем среди тех, кто хотел бы изменить условия договоров оказались и крупнейшие российские корпорации. Например, «Роснефть». В октябре прошлого года структура основателя девелоперской компании «Донстрой» Максима Блажко, владеющая бизнес-центром «Нордстар Тауэр», подала в суд на «Роснефть», требуя выплатить около 9 миллионов долларов долга за аренду небоскреба.

Весьма чувствительны к падению курса нацвалюты оказались валютные ипотечные заемщики. В феврале 2015 года Всероссийское движение валютных ипотечных заемщиков направило президенту России Владимиру Путину открытое письмо с просьбой поддержать проект закона, которым предполагается обязать банки пересчитать валютные кредиты в рубли по официальному курсу ЦБ на дату заключения кредитного договора. Президент ответил, что государство не станет решать проблемы валютных ипотечников. В ходе «прямой линии» он заявил, что люди, взявшие в банках валютные кредиты, сами приняли на себя риски курсовой разницы.

В начале 2016 года в Москве прошел целый ряд акций валютных ипотечников, которые требуют конвертировать их кредиты. Участники акций протеста перекрывали 1-ю Тверскую-Ямскую улицу, спускали в Москву-реку гробы с названиями «обидевших» их банков, пикетировали и даже штурмовали банковские офисы. Клиенты банка «Дельта-кредит», многих из которых уже стали выселять из ипотечных квартир вместе с детьми, пытались использовать патриотический дискурс, ссылаясь на то, что банк входит во французские финансовые структуры. Но российские банки оказались столь же неуступчивы – представители ВТБ объявили, что не станут менять увловия договоров для ипотечных заемщиков.

Теперь, благодаря решению московского арбитража и подробному разъяснению мотивировочной части решения, появился шанс на пересмотр договоров у всех – от частных заемщиков до госкорпораций. Решение Арбитражного суда Москвы может стать «опасным прецедентом», считают крупные игроки рынка офисной недвижимости. Решение по иску «ВымпелКома» может привести к пересмотру множества других договоров – об оказании услуг, строительного подряда, даже об обслуживании расчетного счета. Даже рядовой клиент банка сможет подать иск к финорганизации, узнав, что у конкурентов ниже комиссии.

Что касается именно рынка недвижимости, то около 50-70% договоров аренды на рынке офисов класса А в Москве заключены в иностранной валюте. В случае фиксации ставок по всем этим договорам по заявленному курсу сектор недосчитается порядка $600-700 млн арендных платежей, а капитализация объектов упадет на $6-7 млрд, подсчитали эксперты.

Москва, Алексей Усов

© 2016, РИА «Новый День»