Предложения губернатора Челябинской области Михаила Юревича снизить ипотечные ставки вызвали неоднозначную реакцию: экономисты, строители, риелторы считают эту меру грамотной и своевременной, банки хотели бы дополнительных гарантий.

Как уже сообщал «Новый Регион», 21 мая во время рабочей встречи с российским президентом Владимиром Путиным южноуральский губернатор, обеспокоенный спадом жилищного строительства в регионе, предложил снизить ставки ипотечного кредитования путем выпуска специальных облигаций под государственные гарантии регионов.

По мнению Юревича, механизм госгарантий позволит снизить ипотечные ставки с нынешних 12%-14,5% до 10% и даже до 8%-9%.

Начальник управления регионального министерства строительства, инфраструктуры и дорожного хозяйства Татьяна Кузнецова пояснила: «Динамика ипотеки сегодня значительная, но предложение губернатора нацелено на то, чтобы привлечь «длинные» ресурсы под гарантии правительства. За счет снижения рисков и привлечения большого объема ресурсной дешевой базы можно было бы кредитующим организациям, девелоперам или банкам вбросить ресурс, на который может прийти клиент».

Кузнецова отметила, что все, кто имел серьезную кредитоспособность уже взяли жилье в ипотеку, остался кластер людей, обладающих меньшей кредитоспособностью, и, естественно, снижение ипотечной ставки для них станет основным фактором принятия решения. «А дальше работают физические законы рынка: больше платежеспособного предложения от граждан – больше застройщиков будет строить дома. Тем самым мы разогреваем строительное сообщество: правила очень простые – на каждый рубль или каждого человека, работающего в строительстве, приходится от 8 до 20 людей в смежных отраслях. Это металлургия (металлоконструкции), строительная индустрия, транспорт, энергетика и так далее. Вот прямая причинно-следственная связь между привлечением длинных ресурсов под гарантии правительства и формированием новых локомотивов экономики», – подытожила начальник управления строительства регионального минстроя.

Напомним, в 2012 году в Челябинской области было построено рекордное за все годы количество жилья – 1 миллион 672 тысячи квадратных метров вместо запланированных 1,5 миллионов. При этом 27%-ное увеличение количества водимого жилья в 2012 году привело к росту производства стройматериалов – почти на 13%, добычи нерудных строительных материалов – на 24%, производства электроэнергии – на 3,5%, на 13,5% увеличились объемы услуг связи, почти на 9% – объемы платных услуг населению. А прирост налоговых платежей от сферы строительства и стройиндустрии в прошлом году составил 1 миллиард 700 миллионов рублей.

В текущем году министерство регионального развития России для

Южного Урала задало планку в 1 миллион 671 тысячу квадратных метров. Однако в первом квартале текущего года, по данным Челябинскстата, темпы жилищного строительства снизились на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, чем в том числе обеспокоен и губернатор Михаил Юревич. Снижение ипотечных ставок с помощью механизма госгарантий могло бы стимулировать строительную сферу.

Генеральный директор некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Союз строительных компаний Урала и Сибири» Юрий Десятков отмечает: «Мы в прошлом году сдали рекордное количество квадратных метров, пытаемся рекорд превзойти в этом году. Благосостояние нашего народа, к сожалению, не поспевает за темпами строительства, наметившимися сегодня, но ведь все, в конечном итоге, зависит от покупателя. Мы, используя собственные резервы, увеличили темпы строительств за счет повешения производительности труд, за счет применения новых технологий, но сегодня среди строителей нет увеличения заработной платы, к сожалению, поэтому даже строители не могут позволить себе новое жилье. Плюс тот контингент, который мог себе позволить ипотеку, в том числе в бюджетной сфере, он, так или иначе, уже втянут в структуру ипотечного кредитования. Необходимы следующие конкретные шаги, для того чтобы не снизить темпы строительства и повышать покупательский спрос. Нужна золотая середина, поэтому президент сказал (в ответ на предложение Юревича – прим. НР), что нужно считать».

По словам Десяткова, сегодня стоит задача не только продать жилье, но и продать его подешевле, причем не на 8%, а на 20%, это тоже даст определенный скачок росту покупательной способности населения. «Но застройщики сегодня заняли выжидательную позицию: выжидают время и не снижают цены», – отмечает гендиректор Союза строительных компаний Урала и Сибири.

Тем не менее, цены на жилье уже начали снижаться: в Челябинске квартиры в новостройках за 3 месяца текущего года подешевели на 10%. На вторичном рынке цены снизились на 7% – 12%. Сегодня средняя стоимость квадратного метра в новом жилье в южноуральской столице составляет 42,5 – 44 тысячи рублей.

По данным Челябинскстата, себестоимость жилищного строительства по итогам первого квартала текущего года составила чуть более 30 тысяч рублей за квадратный метр.

Десятков считает, что сегодня реально было бы снизить цены на квартиры еще на 20%. «Сегодня есть рынок, все в это упирается, – отмечает эксперт. – Кто может переждать, когда наступит сентябрь и пойдут продажи по той цене, по которой жилье предлагается сегодня, значит тот герой, кто не сможет переждать и не снизит цены, тот просто обанкротится в конечном итоге».

Десятков считает, что снижение ипотечных ставок до 9% – это уже большой плюс для строительной отрасли, но нужен комплекс мер. По его словам, сегодня ипотечная ставка в любом случае не может быть ниже, чем ставка рефинансирования Центробанка. На данный момент она определена в размере 8,25%.

Между тем, банки пока лишь повышают проценты по ипотеке и кредитам для строителей: в течение 2012 года номинальные ипотечные ставки выросли до 12,5%, а по итогам первого квартала 2013 года, по данным Центробанка, составили 13,1%. На сегодняшний день реальные ставки по жилищным кредитам в регионе достигают 17%.

По мнению экспертов Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки, в том, что ставки по ипотечным жилищным кредитам достаточно высоки, виноваты не только банки. «Причин предостаточно: риск роста инфляции, стоимость фондирования, отсутствие долгосрочной ликвидности и вторичного рынка ипотечных ценных бумаг. Ни один из банков, выдающий сегодня ипотечные кредиты, не может предположить, сколько будут стоить деньги в перспективе. И если они в 2013-2014 годах будут дорожать, то ипотека будет убыточной, – отмечают эксперты. – Ставки по кредитам формируются в зависимости от стоимости ресурсов для банков – это факт. Уровень и темпы инфляции, а также недостаточно развития система долгосрочного фондирования ипотеки в нашей стране объективно оказывают прямое влияние на ее развитие и доступность, в том числе на ее стоимость. На текущий момент стоимость ресурсов, привлекаемых российской банковской системой, не позволяет говорить о ставках по ипотеке на уровне даже 7%-8% годовых».

Отметим, сегодня ипотечные облигации уже выпускает АИЖК: «У банков на сегодня нет длинных денег, поэтому они вынуждены рефинансироваться, то есть продавать пулы выданных кредитов тому же АИЖК. Агентство под эти кредиты выпускает ипотечные ценные бумаги и размещает их на финансовых рынках. Получается, что существенные условия предоставления кредитов определяет инвестор, который покупает эти ценные бумаги. Естественно, для функционирования системы нужна привлекательная доходность ипотечных ценных бумаг, она должна быть на одной волне со ставками по кредитам.

Но проблема в том, что в России пока не развит вторичный рынок ипотечных ценных бумаг, которые могли бы использовать капиталы институциональных инвесторов – пенсионных фондов, страховщиков, ПИФов. Сегодня доля выпусков ипотечных облигаций, по данным АИЖК в общем объеме кредитования пока не превышает 10%.

По мнению директора департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрея Осипова, предоставление государственных гарантий по ипотечным облигациям не решит проблему долгосрочного фондирования, так как предоставление гарантии – это инструмент снижения риска, а в настоящее время проблема не в высоких рисках по ипотечным бумагам, а в почти полном отсутствии на рынке институтов, готовых предоставлять долгосрочную ликвидность. «Другими словами, гарантии по облигациям не снимают вопрос спроса на эти бумаги», – отмечает эксперт.

Татьяна Кузнецова пояснила: предложение южноуральского губернатора предполагает, что облигации под госгарантии будут выпускать ипотечные кредиторы – агентства или банки, и продавать их на организованных финансовых рынках. Планируется привлекать к покупке ценных бумаг, обеспеченных гарантиями регионального правительства, и средства пенсионных фондов, страховых компаний и западных фондов. Вырученные средства эмитент будет направлять на ипотечное кредитование с низкой ставкой.

Стоит отметить, что сегодня рынок ипотечного кредитования на Южном Урале продолжает расти. По данным Центробанка, за 2012 год в регионе было выдано 23 тысячи ипотечных кредитов на общую сумму более 27,5 миллиардов рублей, что в денежном выражении в 1,5 раза больше, чем за 2011 год. В первом квартале текущего года в Челябинской области выдано 5 тысяч 113 ипотечных кредитов (4 тысячи 616 за аналогичный период 2012 года) на сумму почти 5 миллиардов 800 миллионов рублей (4 миллиардов 658 миллионов рублей).

По мнению руководителя департамента ипотечного кредитования агентства недвижимости «Компаньон» Лилии Мордановой, снижение ипотечных ставок может привести к покупательскому буму. Однако это, в свою очередь повлечет ужесточение требований банков к заемщикам, возможно, к увеличению суммы первоначального взноса. По словам эксперта, банк будет больше себя страховать и половина из возможных заявителей отсеется. Те не менее, существующие примеры снижения банками ипотечных ставок до уровня ниже среднего свидетельствуют о повышении количества выданных жилищных кредитов на 20%-30%.

Отметим, по данным Мордановой, сегодня в Челябинске из 10 сделок по покупке жилья 8-9 ипотечные. За наличный расчет покупается не более 20% квартир.

Политолог Александр Мельников оценил предложение губернатора Михаила Юревича с политической точки зрения: «Безусловно, тема решения жилищных вопросов, строительства и удешевления жилья для граждан – это то, что является одним из самых знаковых и приоритетных направлений для нынешней областной власти. И это тот вопрос, которому уделяется большое внимание на федеральном уровне, – отмечает эксперт. – Мы знаем по реакции президента, поручившего губернатору обсудить предложение с министром финансов, что это этот вопрос, как минимум, заслуживающий серьезной проработки и обсуждения. С политической точки зрения это однозначно шаг достаточно грамотный».

Челябинск, Юлия Малецкая

© 2013, «Новый Регион – Челябинск»

Публикации, размещенные на сайте newdaynews.ru до 5 марта 2015 года, являются частью архива и были выпущены другим СМИ. Редакция и учредитель РИА «Новый День» не несут ответственности за публикации других СМИ в соответствии с Законом РФ от 27.12.1991 № 2124-1 «О Средствах массовой информации».