Особняк за 700 тысяч против офиса на заводе за 20 – руководители фирм начали экономить на аренде (СКРИНЫ)
В условиях непростой экономической ситуации рынок офисной и торговой недвижимости ожидает сокращение ставок на аренду до 15%. Но даже в таких условиях арендаторы не готовы платить деньги за помещения в центре Екатеринбурга, переселяясь в офисы подешевле в первом и втором поясе. Еще более существенная экономия получится, если переехать на Елизавет или в Горный щит, где метр недвижимости стоит 150 рублей, но на такое готовы только экстремалы. Во сколько обойдется офис в центре и на окраине – выяснял «Новый Регион».
Дорогие бизнес-центры могут опустеть
Непростая экономическая ситуация в скором времени может привести к значительному переделу на рынке коммерческой недвижимости. Первые тенденции прослеживаются уже сегодня. В условиях жесткой экономии многие фирмы все чаще решаются на переезд из дорогих офисных зданий в более дешевые, пусть и менее комфортные. По данным аналитиков Уральской палаты недвижимости, в наиболее массовом сегменте офисов класса «В» количество незанятых площадей снижалось в течение всего 2014 года: если в январе свободны были 15% помещений в «офисниках» такого типа, то сейчас их стало меньше – 12%. А площади в более дорогих объектах, напротив, высвобождались в течение всего года: в классе «А» доля незанятых помещений выросла с 20% до 23%, а в классе «В+» с 2% до 9%.
В таких условиях роста арендных ставок на рынке, конечно, не наблюдается. Наоборот, управляющие компании бизнес-центров вынуждены идти на уступки и снижают цены для новых арендаторов, устраивают акции. Например, собственник помещения в здании завода «Эма» на Верх-Исетском бульваре предлагает в подарок месяц аренды, если арендаторы заключат договор до определенной даты. А в БЦ «Манхэттен», располагающемся в самом центре города, дают скидку 100 рублей на метр на первые два месяца аренды и еще один месяц в год аренда будет бесплатной.
Несмотря на это, многие бизнес-центры в центральной части и ближайших к центру районах Екатеринбурга заполнены далеко не до конца: сайты аренды коммерческой недвижимости пестрят объявлениями как от «старых» БЦ вроде GURU на Репина, где, к слову, не заняты целые этажи, так и от недавно отстроившихся вроде БЦ класса «В+» «Грин парк». Чтобы как-то привлечь клиентов, собственники и риелторы идут даже на хитрости, указывая в объявлениях заниженную стоимость метра аренды – 700-900 рублей за метр в месяц – без учета коммунальных платежей и прочих расходов. На деле же к этой сумме надо прибавить еще 100-300 рублей за метр и получится внушительная сумма.
По данным УПН, в классе «В+» цена за год хоть и снизилась на 7%, все равно составляет в среднем 1170 руб./кв. м/мес. В классе «В» падение цен было еще более существенным: год назад аренда стоила 1040 руб./кв. м/мес., а сегодня опустилась до 900 руб./кв. м/мес. Без изменений пока остаются только ставки в наиболее качественной группе – бизнес-центрах класса «А»: арендовать такие офисы можно за 1300-1600 руб./кв. м/мес. Но самым дорогим предложением, которое нашел «Новый Регион», оказалось предложение арендовать целый двухэтажный особняк на Розы Люксембург. Помещение в 340 квадратных метров обойдется арендаторам в 700 тысяч рублей в месяц.
Офисы съезжают из центра
Еще одна возможность сэкономить – переехать из центра Екатеринбурга в более отдаленные районы. По данным специалистов, пока арендаторы все-таки не готовы переносить офисы на самые окраины, да и адекватных предложений там не так много, хотя они очень дешевые. На популярном сайте недвижимости «Новый Регион» нашел всего 3 предложения по аренде в Горном Щите, 7 – на Елизавете, еще 6 в Кольцово и 7 на Нижней Сортировке. Зато цены здесь радуют: арендовать офисное помещение можно и за 150-250 рублей за метр. Правда, придется предусмотреть транспортные расходы.
Однако все более востребованными становятся бизнес-центры в районах первого и второго пояса Екатеринбурга. И застройщики, понимая это, стараются реагировать на спрос. По данным УПН, в последние год-полтора основные объемы строительства офисной недвижимости сместились именно туда: если еще недавно 80% возводимых коммерческих площадей находилось в центре, то сегодня его доля составляет уже менее половины. Цены аренды за пределами центра города, конечно, ниже. Например, во Втузгородке и в Пионерском поселке метр стоит 500-700 рублей в месяц, на Автовокзале – 700-800, на Ботанике можно найти офис и за 300 рублей за метр, но он будет находиться в непроходном месте на Объездной. По словам риелторов, большой популярностью в последние месяцы пользуются площади на ВИЗе и Юго-Западе. К слову, на ВИЗе есть и очень привлекательные по цене предложения – 450 рублей за метр, включая коммунальные платежи. Правда, ожидать красивого вида из окна не придется: офисы часто расположены на территории ВИЗ-завода, либо с видом на него.
В торговых центрах ставки падают, но арендаторы сокращают площади
С торговыми центрами ситуация сегодня немного другая – пустых площадей почти нет. Несмотря на то, что в Екатеринбурге сегодня работает 67 объектов, чья торговая площадь превышает 5000 кв. м (общая торговая площадь составляет 986 тыс. кв. м), доля свободных помещений в последние годы меняется незначительно и остается одной из самых низких среди различных сегментов рынка коммерческой недвижимости. Сейчас управляющие компании заявляют, что у них свободно не более 2-3% помещений, а в наиболее успешных торговых центрах свободных площадок просто нет, отмечают аналитики УПН. Однако, как и в случае с «офисниками», торговые центры вынуждены постепенно снижать ставки и проводить акции, чтобы удержать своих клиентов. За последние два квартала стоимость аренды в среднем по Екатеринбургу снизилась на 4%. Причем некоторые участники рынка считают, что эта незначительная корректировка только начало, и уже в ближайшей перспективе ожидается более существенное снижение цен аренды.
«Пока управляющие компании торговых центров сегодня готовы идти лишь на временные меры, такие как «сезонные» скидки, дополнительные маркетинговые и эксплуатационные услуги, сокращение площади магазинов и так далее. Однако если негативные тенденции на рынке усилятся, то стоимость аренды и текущие договоры будут в очередной раз пересмотрены. Части торговых центров придется отказаться от «плановой» индексации ставок, другой части – снизить цены. На фоне падения оборотов розничного рынка ритейлеры будут вынуждены снижать свои затраты и практика показывает, что в первую очередь делать они будут это за счет снижения арендной нагрузки, – отмечают аналитики УПН. – Тем не менее, уровень цен на аренду в торговых центрах пока остается высоким и превышает даже уровень докризисного 2008-го года. Сейчас средняя ставка для торговой галереи составляет 3060 руб./кв. м/мес., что практически не отличается от показателя годовалой давности».
Тем не менее, крупнейшие арендаторы уже заявили о своих планах по сокращению торговых площадей. В первую очередь, это касается магазинов бытовой электроники, которые сегодня занимают тысячи квадратных метров. Так, один из крупнейших европейских ритейлеров Media Markt в период экспансии в Россию открывалмагазины площадью до 8 тысяч квадратных метров. Сейчас же компания переориентировалась на малый формат и ищет площади в 4 раза меньше. Также, как пишет РБК, возможны сокращения и уже открытых площадей и переориентация магазинов на интернет-торговлю. Коснется ли это торговых точек в Екатеринбурге – в ТРЦ «Алатырь», «Радуга Парк» и в «Парк Хаус» – пока не известно. Но, по мнению аналитиков, тенденция для рынка бытовой техники нормальна и в скором времени может затронуть и других ритейлеров.
«При торговле бытовой техники куда выгоднее платить за аренду склада, нежели за аренду площадей в ТЦ, поэтому не исключено, что по пути Media Markt пойдут и другие», – отмечают эксперты.
Что касается других сфер торговли, то магазины вряд ли будут массово закрываться. По мнению специалистов УПН, динамика цен на аренду в ближайшей перспективе останется отрицательной – арендные ставки могут понизиться на 5-15%.
Екатеринбург, Ольга Тарасова
© 2014, «Новый Регион – Екатеринбург»
Публикации, размещенные на сайте newdaynews.ru до 5 марта 2015 года, являются частью архива и были выпущены другим СМИ. Редакция и учредитель РИА «Новый День» не несут ответственности за публикации других СМИ в соответствии с Законом РФ от 27.12.1991 № 2124-1 «О Средствах массовой информации».