Очередной выпуск спецпроекта NDNews.ru «Экономика для чайников» посвящен весьма популярному в России способу сохранения свободных денег – приобретению квартиры. Этот способ относительно простой и надёжный. Результат очевидный, поскольку выражен в материальной форме. Эффект устойчивый и долговременный, то есть деньги, вложенные в приобретение квартиры, действительно выведены из-под действия инфляции и могут находиться в таком состоянии относительно долго – по крайней мере, пока с квартирой всё в порядке в физическом смысле. И этот вариант идеально соответствует намерению хранить сбережения в удобном виде и без особых рисков. Он не такой простой, как хранение денег в банке, но имеет свои преимущества, что и обеспечивает его привлекательность.
Специалисты не рекомендуют использовать приобретение квартир как инвестиции в бизнес, то есть как способ первоначального накопления капитала. Основные причины такого отношения – низкая доходность и, соответственно, долгий срок окупаемости квартир. Специалисты оценивают доходность подобных инвестиций в пределах 4% – 7% годовых, что на самом деле очень мало – значительно меньше инфляции и даже меньше чем банковские проценты. Выгодней положить в банк: и проценты больше, и никаких хлопот с квартирой. Но если человек решил заниматься бизнесом, то доходность ниже инфляции его явно не устроит. И, конечно, накапливать капитал в банке он не будет. Поэтому, и заниматься квартирой ему не выгодно.
На западе есть довольно развитый бизнес по сдаче жилья в аренду: предприниматель приобретает многоквартирный дом, сдаёт квартиры и с этого живёт. В России такой бизнес невозможен: мешает законодательство: существует «прописка» – обязательная регистрация по месту жительства. Из-за этого возникает множество проблем с проживанием, а также и с бизнесом в этой сфере. Но и в целом жилищное законодательство очень неудобно для предпринимательства: создаёт множество помех и делает бизнес невыгодным.
Единственный вариант для инвестиций в квартиры как в бизнес – приобретение на этапе строительства дома – с тем, чтобы купить дешевле, а продать дороже. Поскольку пока дом не построен, строительная компания предлагает всем желающим квартиры в нём по меньшей цене, то, если квартиру в этот момент купить, после окончания строительства её можно будет выгодно продать. Выгода может доходить до 50%. Однако при этом все специалисты предупреждают: подобные вложения в наших условиях крайне рискованные. Может оказаться, что «строительная компания» – это на самом деле группа мошенников, которые, набрав нужную сумму, исчезнут в неизвестном направлении. Кроме того, период ожидания окончания строительства в среднем составляет 1 – 3 года, и такой срок в наших условиях может оказаться критически большим. За это время ситуация в стране или отрасли может кардинально измениться, компания обанкротится, оставив после себя никому не нужный недострой. Да и здоровья постоянное ожидание краха в течение нескольких лет инвестору явно не прибавит: на нервы такая ситуация будет действовать очень сильно. Соответственно, этим бизнесом занимаются, в основном, либо люди, имеющие надёжные гарантии, либо рисковые, с крепкими нервами.
Однако если приобретение квартиры рассматривается именно как способ сохранения денег, то ситуация выглядит иначе. Самое главное: вопрос доходности становится второстепенным. И это нужно чётко себе уяснить, чтобы не гнаться за двумя зайцами. Если во главу угла ставить доходность, то не следует приобретать квартиру – нужно заниматься бизнесом, и, как уже сказано, в другой сфере. Это не значит, что доходность не нужно учитывать вообще: доходы лишними не бывают. Но нужно соблюдать приоритет. Иначе ситуация легко может пойти вразнос, если получится, что человек уже не контролирует свои действия: ставил перед собой одну задачу, а выполняет другую, противоречащую первой.
Исходя из этого, задача формулируется следующим образом: купить квартиру ради надёжного сохранения сбережений, некоторое время быть её собственником, а потом, если понадобится, продать не в убыток себе.
Во-первых, купить. Не следует тратить на это все свои деньги. Наличность нужна всегда. Особенно следует учитывать, что расходы часто бывают непредвиденными: давно замечено – «Где тонко, там и рвется». Нельзя спешить и стремиться купить во что бы то ни стало – это уже эмоции, а они с деньгами несовместимы. Кто спешит, тот сам себя наказывает. Нельзя брать деньги в кредит, если не хватает. Конечно, могут быть исключения, но лучше не брать. Взять кредит имеет смысл, только если планируется бизнес. Если речь идёт о сохранении накоплений, кредит противоречит задаче.
Кроме того, при покупке следует учитывать будущую продажу квартиры. Кто купит? Очевидно, это зависит от качества квартиры, от места, в котором расположен дом, от жителей этого района. Дорогую квартиру в депрессивном месте купить, конечно, можно, но нельзя продать. Покупатель с деньгами предпочтёт благополучный район, а у местных жителей нет достаточной суммы. Если же квартира недорогая, то почему? Может быть, даже за эту сумму никто не хочет её приобрести? Тогда удастся ли её потом продать? То есть ориентироваться нужно примерно на среднюю цену квартир с учётом места, и, не забывая о возможной в будущем продаже (даже если сейчас продажа не планируется – жизнь непредсказуема).
Во-вторых, владение квартирой. Кроме цены приобретения, существует понятие «стоимость владения» – это расходы, неотделимые от собственности, неизбежные при владении ей. Например, оплата коммунальных услуг. При любой экономии, какие-то расходы всё равно будут – за тепло, за уборку мусора, мытьё подъезда и т.д. Кроме того, существует налог на имущество. Его тоже придётся платить. Кстати, о налоге.
Сейчас в налоговом законодательстве происходят изменения: вступает в действие 32 глава Налогового Кодекса РФ «Налог на имущество физических лиц». В соответствие с ней, налог на квартиру будет рассчитываться не с инвентаризационной стоимости, а с кадастровой, приближенной к рыночной. Это дороже. Период 2015 – 2019 считается переходным. До выполнения определённых условий налог считается по старому – с инвентаризационной стоимости. При выполнении этих условий налог будет считаться с кадастровой стоимости, но с понижающим коэффициентом, чтобы рост налога был плавным. А с 2020 расчёт налога по новым правилам станет обязательным для всех, и налог будет взиматься в полном размере. Вот такие сюрпризы, которые тоже нужно предусмотреть.
Все подобные расходы следует учитывать для того, чтобы включить их в цену при продаже жилья – если планируется продать без убытка. Но очевидно, что при достаточно долгом владении квартирой эти расходы могут так сильно повысить цену, что продать её с компенсацией затрат станет нереально.
Из этого вытекает необходимость сдачи жилья в аренду. И если владение пустующей квартирой чем дольше, тем убыточней, то в этом случае, чем дольше квартира находится в собственности, тем это выгодней, поскольку арендная плата будет покрывать расходы. Что очень хорошо согласуется с поставленной целью: приобретение квартиры как средства сохранения сбережений.
«Новый Регион – Челябинск» в контакте, Одноклассниках и Facebook*
Разумеется, сдача квартиры в аренду, кроме плюсов, имеет свои минусы – как и всё на свете. И, конечно, их необходимо учитывать заранее – ещё до принятия решения о приобретении квартиры. В целом, все минусы можно свести в один – обозначив его как необходимость личного участия во всех делах, связанных с квартирой. Но если подробней, то в первую очередь, это хлопоты с поиском и приобретением подходящего объекта, включая сюда оформление права собственности на него и расходы по оформлению. Затем идёт поиск квартиранта, согласного с условиями проживания. Затем необходимость контролировать его проживание, необходимость получать от него квартирную плату (это тоже может создавать проблемы), необходимость поддержания квартиры в функциональном состоянии (исправление поломок, ремонт и т.п.), решение возможных проблем с ЖКХ и другими организациями. Также нужно учитывать вопрос самостоятельной уплаты подоходного налога от сдачи в аренду. Кроме того, актуальными могут стать вопросы конфликтов с квартирантом, смены квартиранта, а значит нового поиска, опять же ремонта помещения, замены бытовой техники, мебели и т.п. Ну и, наконец, вопросы, связанные с продажей квартиры: выбор времени для продажи, цены, поиск покупателя, оформление документов и т.д.
Всё это следует обдумать заранее, чтобы иметь чёткий план действий, возможно даже составленный на бумаге (желательно), с необходимыми расчётами. Нужно понимать, что приобретение и продажа жилья – процессы небыстрые, с ними часто бывают непредвиденные хлопоты и задержки, и потому важно заранее предусмотреть для них достаточное количество времени. И, говоря о времени, нужно учитывать, что на момент принятия решения о продаже квартиры на рынке может сложиться неподходящая для этого ситуация, и, следовательно, продажу разумно будет отложить.
В заключение приведу примеры расчётов, по которым можно ориентироваться, принимая решение о приобретении квартиры. Допустим, мы решили купить полуторку по цене 1,5 миллиона рублей и планируем сдавать её за 10 тысяч рублей в месяц. Считаем.
Цена квартиры: 1 500 000 руб.
Арендная плата: 10 000 руб./мес.
Сумма арендной платы в год: 10 000 * 12 мес. = 120 000 руб./год.
Вычисляем процент годового дохода: 120 000 / 1 500 000 = 0,08 , т.е. 8 %.
Вычисляем окупаемость квартиры: 1 500 000 / 120 000 = 12,5 лет.
Расчёт окупаемости можно считать формальным, поскольку в нём не учитывается инфляция. С другой стороны, если арендная плата будет своевременно повышаться, т.е. инфляция будет компенсироваться, то срок окупаемости примерно таким и получится. Ну и для сравнения, посчитаем арендную плату в 15 тысяч рублей.
Сумма арендной платы в год: 15 000 * 12 мес. = 180 000 руб./год.
Вычисляем процент годового дохода: 180 000 / 1 500 000 = 0,12, т.е. 12 %.
Вычисляем окупаемость квартиры: 1 500 000 / 180 000 = 8,3 года.
Конечно, следует учитывать, что чем выше плата, тем трудней найти квартиранта.
Здесь мы видим, что в первом примере процент годового дохода ниже или равен проценту по вкладам в банке, а во втором примере он выше. Нужно отметить, что эти проценты по своей природе не равнозначны банковским. Храня деньги в банке в рублях, мы в начисляемых процентах получаем некоторую компенсацию инфляции. А получая арендную плату, мы имеем доход безотносительно к инфляции – потому что стоимость квартиры от инфляции не уменьшается. Сохраняем капитал (в виде квартиры) и ещё получаем доход. Поэтому, в обоих приведённых примерах полученные величины процентов приемлемы.
Отсюда вывод: приобретать квартиру как средство сохранения сбережений, и, затем, сдавать её в аренду выгодней, чем хранить деньги в банке. Но усилий требуется больше.
Челябинск, Сергей Ясинский
Челябинск. Другие новости 06.11.15
6 ноября ожидаются следующие события – Челябинск. / Главный санитарный врач Челябинской области отменил собственные постановления о мероприятиях по профилактике гриппа и ОРВИ. / В Аше назревает «марганцевый» бунт: горожане выступают против строительства железнодорожной ветки для перевозки марганцевого известняка. Читать дальше
* Продукты компании Meta, признанной экстремистской организацией, заблокированы в РФ.
Отправляйте свои новости, фото и видео на наш мессенджер +7 (901) 454-34-42
© 2015, РИА «Новый День»