Помните сказку Джанни Родари о приключениях Чиполлино? Среди многочисленных героев был и кум Тыква, с детства мечтавший о собственном доме и трудившийся в поте лица, чтобы купить несколько кирпичей в год. И когда у него совсем не осталось сил работать, он собрал себе дом из накопленных кирпичей. Домик получился микроскопический, зато свой. Наверное, если бы у кума Тыква была бы возможность, он взял бы ипотеку и обзавелся жильем гораздо раньше. С другой стороны, раньше начались и бы проблемы, с этим домом связанные. Как избежать неприятностей, если вам хочется как можно скорее обзавестись жильем, а нужного количества кирпичей вы еще не накопили, – об этом в очередной серии спецпроекта NDNews.ru «Экономика для чайников».
Прежде чем рассматривать ипотеку, необходимо заметить следующее: статьи, посвящённые этой теме (и подобным темам), могут автоматически стимулировать читателя к заключению кредитного договора – даже независимо от своего содержания. Причина в том, что, в результате прочтения, у человека в голове формируется определённое представление о предмете – пусть даже плохое, но законченное. И дальше он начинает работать именно с этим представлением, а не с реальностью. Мышление так устроено, что человеку для принятия решения нужна ясная, чёткая картина существующей ситуации. И человек, читая статью, незаметно для себя создаёт такую картину, при этом упрощая или дополняя там, где ему нужно. Если у него есть явное желание взять ипотеку, то «ему нужно» найти твёрдое теоретическое обоснование своему желанию. Поэтому упрощение или дополнение картинки, создаваемой в его голове, служит достижению этой цели. В результате получается искажённое представление о предмете. Тем не менее, оно, в силу своей законченности, способствует возрастанию уверенности человека – он думает, что теперь во всём разобрался и вполне понимает, что нужно делать. Такой эффект получается, поскольку читатель настроен на то, чтобы понять содержание статьи. И понимание статьи окажется для него равнозначным пониманию ситуации. Это может быть опасным, и эту опасность желательно учитывать, то есть помнить, что возникшее представление на самом деле не полное и не вполне совпадает с реальностью.
Итак, что значит «взять ипотеку»? Это значит занять деньги, предоставив недвижимость в залог. У банка занимают деньги на приобретение квартиры, затем приобретают квартиру и её же отдают банку в залог до возврата кредита и процентов по кредиту. Всё это сразу оформляется соответствующими документами. Затем, начиная с оговоренного момента и в течение оговоренного срока, заёмщик ежемесячно выплачивает определённую в договоре сумму. Срок ипотеки обычно значительный – от 10 до 25 лет или даже больше. Хотя некоторые берут ипотеку и на 5 лет (понятно, что это зависит от индивидуальных финансовых возможностей).
Это ситуация в общих чертах. Пока что всё понятно, красиво и не страшно. Дальше нужно уточнять. В первую очередь необходимо определить финансовое положение будущего заёмщика. Это нужно сделать заранее – до того, как подыскивать подходящий банк.
«Новый Регион – Челябинск» в контакте, Одноклассниках и Facebook*
Следует оценить размер своих доходов, величину накоплений (если есть), возможность поступления иных доходов, например, от продажи ненужного имущества или приработка. При этом важно учитывать только реальные возможности: каждый человек склонен надеяться на лучшее, и в своих расчётах он может ориентироваться на явно нереалистичные варианты доходов – хотя бы потому, что ему очень хочется иметь много денег. Очевидно, что в серьёзных вопросах требуется здравая критичность. По крайней мере, нужно разнести доходы по разным группам:
те, что есть,
те, что будут,
те, что возможно будут.
И, в соответствии с этим, формировать три сценария будущего: 1) из гарантированных минимальных размеров доходов, 2) оптимальный вариант с учётом существующих и реальных предполагаемых доходов и 3) оптимистичный сценарий, в который можно поместить всё, на что хочется надеяться.
Самый важный сценарий, конечно, первый. Именно на него преимущественно следует ориентироваться. Он по необходимости получится пессимистичным, но это так и должно быть. Этот сценарий должен обозначать нижнюю границу возможностей, и его не следует приукрашивать, а также эту границу нельзя делать неопределённой, расплывчатой. Чёткость, ясность способствует принятию правильного решения, а нечёткость вводит в заблуждение. В большинстве случаев именно неясность является основой будущих проблем. Если человеку отчётливо продемонстрировать опасность, он, как правило, оценит её адекватно и примет здравое решение. Если же в его голове туман, он будет склонен представлять ситуацию лучше, чем она есть. И тут природный оптимизм окажет ему плохую услугу. Поэтому никаких поблажек себе при оценке своих доходов быть не должно.
Кроме того, в этот сценарий необходимо включить вариант с потерей источника дохода – либо создать и проработать его отдельно, как суперпессимистический сценарий. В любом случае, должен быть ответ на вопрос, что делать, если возникнет такая ситуация: должен быть запасной план. Очевидно, нужно будет искать другие источники. Значит, неплохо бы найти их заранее, создать надёжную возможность компенсировать потерю. Или даже сразу начать им пользоваться – но тут нужно учитывать свои ресурсы времени, здоровья, сил. Помнить, что впереди долгий марафон выплат по ипотеке, поэтому ресурсы желательно беречь. Это тоже важно, поскольку если подорвать здоровье, ситуация начнёт ухудшаться в геометрический прогрессии, проблемы посыплются как снег на голову, а на их преодоление сил уже не хватит. Жертвовать здоровьем невыгодно.
Есть соображение, что ипотека стимулирует деловую активность. Возможно, она действительно стимулирует, но нужно учитывать, в какую конечную цену обойдётся эта активность. Вряд ли кому-то хочется, например, стать инвалидом – а потом ещё (не дай бог) и продать свою квартиру, чтобы оплачивать расходы на лечение. Это, конечно, крайний вариант, но он возможен. А чаще возникает ситуация, когда люди уже просто не в состоянии осуществлять выплаты по ипотеке. Для примера, на сайте недвижимости размещены предложения для желающих приобрести квартиру. Там, среди имеющихся вариантов, в последнее время довольно много квартир предлагается с пометкой «Ипотека» (слово выделено зелёным цветом). Это и есть те люди, которые уже не могут оплачивать ипотеку, и теперь банк инициирует продажу их имущества, чтобы компенсировать свои расходы. Они надеялись на лучшее, но по факту получается, что они жили в своей квартире временно – и это всё равно, что снимать жильё с очень высокой арендной платой. Значительные убытки, не считая нервов и здоровья в целом. А ещё, текущая ситуация для них – это возврат в исходную точку на худших условиях и неопределённое будущее.
Таким образом, от заёмщика требуется заранее выявить и учесть все имеющиеся и возможные источники доходов, а также оценить их надёжность, устойчивость, и принять меры к тому, чтобы их подстраховать.
Далее нужно изучить свои расходы. Желательно делать это в течение нескольких месяцев, фиксируя все свои траты на бумаге или в компьютере. Собирать чеки, квитанции, билеты и т.п., заносить суммы в перечень расходов и, для сверки, хранить в папке. То есть, нужно вести полноценную домашнюю бухгалтерию. Подсчитывать расходы в уме – не очень хороший вариант, так как при таком способе оценки очень многое не учитывается. Кроме того, сформированный перечень расходов предоставляет возможность изучить их и сократить – вычёркивая ненужные, замещая дорогие товары и услуги дешёвыми аналогами, уменьшая варианты с избыточными функциями экономичными и т.д. Кстати, логично одновременно учитывать и доходы – тогда вся картина будет перед глазами.
Это хлопотно, но ипотека – дело не шуточное. Иначе за легкомыслие, за всё, что не учтено и потом неожиданно проявится, придётся заплатить, а это дорого. Ждать сочувствия банка, рассчитывать, что он войдёт в положение – бессмысленно: там люди работают за зарплату, и от них требуется результат. Никто не станет жертвовать своими интересами ради заёмщика. В конце концов, это было его решение, и именно он за него отвечает. Любому здравомыслящему человеку понятно, что к кредиту нужно относиться серьёзно. К вопросу подготовки к ипотеке следует подойти со всей ответственностью и предусмотреть, по возможности, всё. И более того, желательно учесть непредвиденные обстоятельства, сформировав на этот случай резерв и разработав запасной план действий.
Не считая того, что оптимизация расходов является способом высвобождения и экономии ресурсов, это еще и отличный метод проверки, на какую сумму действительно можно жить, насколько это комфортно, и удастся ли вообще в таком режиме жить долгие годы, не говоря, десятилетия. Это, по сути, безрисковый пробный вариант жизни при ипотечном кредите, от которого в любое время можно отказаться без штрафов, потерь и возникновения критической ситуации. Он позволяет не теоретически, а на практике выявить свои слабые места и, возможно, избавиться от них, изменив жизнь нужным образом. Или же убедиться, что подобный образ жизни не подходит. В этом случае станет очевидно, что брать ипотеку не следует – это будет доказано.
Обычно же люди так не поступают, и не имеют возможности переиграть ситуацию в свою пользу. Их подводит либо спешка, либо самоуверенность. И то и другое – явная ошибка. Жизнь в пробном режиме – вариант, который лучше всего подходит людям, сомневающимся в разумности ипотеки: они точно спешить не станут. И самоуверенностью не страдают. И хотят именно практических доказательств осуществимости плана приобретения квартиры через ипотеку.
Далее, определившись со своими доходами и расходами, следует вычесть вторые из первых, используя разные сценарии, чтобы иметь несколько вариантов. В результате получится сумма, которую заёмщик действительно в состоянии выплачивать за кредит, причём в течение всего долгого времени его погашения. Если при этом использовать вариант пробного режима, то сумма для выплат будет ещё и надёжно обоснованной. После этого уже можно обращаться к информации, предоставляемой банками. И для предварительной оценки их предложения будет достаточно заглянуть на их сайты. Точно вычислить требуемую банком сумму платежа таким способом не удастся, поскольку банки не размещают всю нужную информацию. Но для сравнения собственной рассчитанной свободной суммы с суммой выплат по расчётам банка этого хватит. По крайней мере, в том случае, когда платёжеспособность недостаточна, это будет видно сразу. Если же денег хватает, то это, конечно, неплохо, но еще не повод радоваться и, тем более, не причина спешить с заключением кредитного договора. Главные трудности впереди.
Сегодня мы рассмотрели, что нужно определить будущему заёмщику со своей стороны: его финансовое положение, его обязательные расходы, свободный остаток средств, а также оценить, насколько стабильно его положение. Кроме того, составляя свой план действий, он должен будет предусмотреть возможность возникновения непредвиденных ситуаций. Через неделю рассмотрим, какие трудности извне предстоит преодолеть, чтобы получить кредит и приобрести квартиру по ипотеке.
Челябинск, Сергей Ясинский
Челябинск. Другие новости 13.11.15
13 ноября ожидаются следующие события – Челябинск. / Наши нравы: челябинца зверски избили из-за коробки, оставленной в общем коридоре. / Спасибо кризису! В Курчатовском районе Челябинска может появиться еще один парк. Читать дальше
* Продукты компании Meta, признанной экстремистской организацией, заблокированы в РФ.
Отправляйте свои новости, фото и видео на наш мессенджер +7 (901) 454-34-42
© 2015, РИА «Новый День»