Практически 40% территории Екатеринбурга занято старыми промзонами и частным сектором, даже в центре города встречаются дома, признанные аварийными, но на их расселение в бюджете нет денег. В администрации города нацелились на замену старого жилого фонда новыми, современными высотками, причем за счет застройщиков. Девелоперы не против, но оказалось, что переезжать в благоустроенные квартиры не готовы сами горожане, живущие в трущобах. РИА «Новый День» узнало о тонкостях переселения у экспертов компании «Брусника». Как за комнату с плесенью в 10 «квадратов» получить новую однокомнатную, почему люди боятся переездов и что грозит любителям «своего огорода» в черте города – читайте в обзоре.
Как переехать из барака в свою квартиру
Кого могут выселить из жилья ради новостройки?
Существует два принципиально разных случая расселения домов ради будущей застройки – когда застройщик сносит дома, признанные ветхими и аварийными и когда стройка начинается на территории домов, таковыми не признанными. В Екатеринбурге чаще всего это означает строительство на месте частного сектора, малоэтажной застройки середины – конца прошлого века. В обоих случаях те, кого отселяет застройщик, могут улучшить условия своей жизни, но происходить это будет по-разному.
Дома, которые в установленном порядке признаны аварийными, расселяются через договор о развитии территории – администрация города отдает застройщику участок земли, а он взамен решает проблему с расселением людей. Собственники квартир в таких домах обычно получают сумму, эквивалентную рыночной стоимости своего жилья. Но зачастую в таких домах живут по договорам соцнайма – то есть те, кто не владеет правом собственности, – их расселяют в соответствии с 89-й статьей ЖК РФ. Они должны получить жилье не меньшего метража и с не меньшим количеством комнат, чем в аварийном доме. Но, конечно, в более комфортных домах. По факту – люди часто получают дополнительные «метры». Например, компания «Брусника» таким образом расселяла территории под проекты: микрорайон «Шишимская Горка», квартал «Новаторов», жилой комплекс «Каменный Ручей» – люди получали квартиры в новых и современных домах. В активной фазе развитие территории в границах улиц Шаумяна – Московская – Фурманова.
Сейчас «Брусника» занимается расселением большого участка на улице Энергостроителей. Дом на Энергостроителей, 6, – коридорного типа с комнатами по 10 «квадратов», удобства общие, плесень, выбитые окна и прочие атрибуты ветхого дома. Нанимателям помещений сначала предложили комнаты по 18 квадратных метров, они отказались. Тогда застройщик подыскал квартиры-студии, с лоджиями, своим санузлом. На этот вариант семьи согласились и переехали в собственное отдельное жилье. Новые квартиры они могут приватизировать, так из нанимателя комнаты люди становятся собственниками жилой недвижимости.
С теми редкими нанимателями, кто добровольно переселяться отказывается, застройщик пытается договориться, чтобы не затягивать начало новой стройки. Но фактически у нанимателя остаться в ветхом доме возможности нет. Администрация как собственник выставит свои условия (например, предложит переехать в дом от 80-х годов постройки с косметическим ремонтом), и человека выселят по суду.
Так, на Энергостроителей, 6, осталась только одна женщина, не желающая переезжать. У нее в найме две комнаты по 10 квадратных метров. Компания была готова предоставить ей квартиру стоимостью около 2,4 млн рублей. В пересчете за «квадрат» женщина получила бы 120 тысяч (по данным УПН, средняя стоимость квадратного метра в центре – 95 727 руб., в целом по городу – 67 674 руб., – прим. ред.). Но этот вариант жительницу не устраивает, она требует жилье стоимостью более 3 миллионов, площадью 50 кв. метров. Причем в ходе переговоров она заявляла, что ее мечта – двухкомнатная квартира в «Крылове» (ЖК бизнес-класса рядом с Центральным стадионом). Еще раз напомним: речь идет о нанимателе комнат в бараке. Теперь ее переселят по суду.
Если здание, которое планирует снести застройщик, аварийным не признано и у него есть частный собственник, принципы расселения совсем другие. Екатеринбургу по экономическим причинам пока не грозит реновация по-московски, с расселением хрущевок. Чаще всего речь идет о скупке земли, где находятся частные дома. А таких участков на территории мегаполиса все еще много.
Случается, что к владельцам жилья приходят некие люди, объясняющие, что собственник обязан продать дом (по цене ниже рыночной), иначе его отселят принудительно или с домом что-то случится. Это так называемые перекупщики. Скупив несколько объектов и став собственниками, они продают их застройщику, пытаясь заломить максимальную цену. Застройщик в конечном итоге с ними договорится на приемлемых условиях. Проблема в том, что собственники, которых эти полукриминальные элементы уговорили на сделку, теряют свои законные деньги. И, видимо, такие люди и создают негативный информационный фон по теме расселения.
Владелец помещения по закону съезжать не обязан, но застройщик может его уговорить продать необходимый земельный участок, предложив выгодные условия. Собственник может получить всю сумму деньгами, может попросить переселить его в понравившееся жилье (с доплатой или без), а может отдать стоимость своих нынешних владений в зачет квартиры в новостройке на этом месте. Причем переехать можно из своего дома и на другой земельный участок в частный дом. Например, на улице Шаумяна примерно три четверти владельцев частных домов (где нет газа, канализации, отопление только печное) выбрали переезд во вторичное жилье, 10 % решили купить дома в готовящейся новостройке, 10 % переехали в частные дома. Подбором варианта в подобных случаях займется застройщик, собственнику останется только выбрать.
В «Бруснике» пояснили: опасения, что застройщик будет выкупать недвижимость по низкой цене, беспочвенны. Чем больше «стопорных» объектов, тем выше риски простоя, а значит – экономические потери. Людям предлагается цена объекта несколько выше рыночной плюс надбавка «за беспокойство». Конечно, собственник может заломить любую цену за свой объект. Но надо понимать, что за землю стоимостью 200 тысяч за сотку застройщик не будет платить миллион. Если стоимость расселения выше 10 % от стоимости будущего объекта, работа для бизнеса будет в убыток.
Выяснить, сколько стоит собственность, весьма просто: ее назовут в любом агентстве недвижимости. И подсказка от застройщика: кадастровая стоимость объекта плюс 50 % – это тот максимум, на который бизнес может пойти. Требовать больше – значит пойти на риск остаться у разбитого корыта.
Что бывает, если застройщик и собственник не могут договориться о стоимости расселения?
Если собственник отказывается продавать свой дом или за трущобу просит 20 млн, то у застройщиков не остается иного варианта, кроме как обойти здание или отказаться от застройки на этом участке. Таких примеров в Екатеринбурге достаточно. Многие застройщики вынуждены из-за этого менять свои планы или вписывать старые бараки в новую жилую застройку. На улице Бакинских Комиссаров, к примеру, есть «памятник алчности» – барак в окружении новостроек. Владелец дома предложил цену, на которую один из крупных застройщиков города согласиться не мог, в итоге остальных собственников расселили, построили многоэтажки. И теперь эта одиноко стоящая халупа – головная боль и для города, потому что портит внешний вид, и для собственника – потому что никто никогда не сделает ему предложения о выкупе, его объект уже никому не нужен, а вокруг него – чужая земля. У «Брусники» в Екатеринбурге таких объектов нет, но забавные истории случались. Так, один из собственников дома на границе с участками стройки за свою землю выставил невероятный ценник. Ему предложили более адекватную сумму, но он гнул свое. В итоге все его соседи получили деньги или квартиры, началась стройка – а этот мужчина пожалел, что не стал продавать дом за хорошую цену. Теперь он пишет письма в редакции газет с обвинениями «Почему мой участок никто не выкупает».
Другой случай из практики застройки в Тюмени. Собственник также выставил ошеломляющий ценник (в 10 раз выше рыночного), и его жилье не смогли купить. Девелопер, как и положено по нормативам, начал инженерную подготовку участка, провел отсыпку, отвод воды с территории, выровнял рельеф. И оставшийся на стройке дом оказался в яме, где постоянно вода. Претензии к застройщику он предъявить не сможет – компания по закону была обязана провести такую подготовку.
Но такие собственники создают проблемы не только для себя и застройщика, а для всего города в целом. Город должен развиваться, частный сектор внутри мегаполиса, в непосредственной близости от центра города, – это, как минимум, странно. Огороды с картошкой там, где проезжают ежедневно сотни тысяч автомобилей – просто опасно. Такие кварталы становятся постоянным источником грязи, мелкого (и не очень) криминала. Если такие районы не сносить, то застройщики будут вынуждены удаляться все дальше от центра города – а в бюджете города и области нет денег даже на полноценный ремонт дорог, не говоря про их строительство. Кроме того, чрезмерное завышение цены собственником и проблемы со своевременным началом строительства в конечном итоге бьют по кошельку горожан – понятно, что бизнес заложит издержки в стоимость квартир.
Застройщики считают, что в России необходимо законодательно урегулировать выкуп земельных участков – как это сделано во многих европейских и развитых азиатских странах. В «Бруснике» отметили: в Китае десять лет назад смогли решить вопросы передачи земли, считаясь и с интересами собственников, и с интересами городов – если участок стоит 500 тысяч, собственник может запросить до миллиона (но не 10 и не 20 млн). В результате Шанхай (в России так в переносном смысле называют беспорядочную застройку) превратился в современный, красивый город.
История женщины, которая переехала из барака в благоустроенную квартиру, – на видео.
Екатеринбург, Светлана Загороднева, Александр Саливанчук, Антон Отман
Екатеринбург. Другие новости 29.03.18
Православный фестиваль «Царские дни» стал губернаторской программой. / Центробанк заявил о рекордно низкой инфляции на Урале. / Двух братьев из Туринска обвиняют в убийстве таксиста ради тысячи рублей. Читать дальше
Отправляйте свои новости, фото и видео на наш мессенджер +7 (901) 454-34-42
© 2018, РИА «Новый День»