В России после отмены льготных программ покупки недвижимости получили распространение серые ипотечные схемы. Продавцы привлекают клиентов рассрочками и кэшбэком, а на деле это может обернуться завышенными ценами на жилье и непомерной кредитной нагрузкой. Об этом сообщают «Известия».
После завершения госпрограммы на рынок вернулись сомнительные схемы привлечения покупателей. По словам главы ЦБ РФ Эльвиры Набиуллиной, обычно за выгодными условиями скрываются либо завышенные цены на жилье, либо резкий рост платежей в будущем. Продавцы скрывают дополнительные риски, а итоговая стоимость кредита возрастает. Такие схемы непрозрачны для покупателей и только на первый взгляд выглядят привлекательно. В реальности в дальнейшем они могут привести к финансовым проблемам для заемщиков.
Банк России начал запрещать сомнительные ипотечные схемы еще во время действия массовой льготной госпрограммы. В частности, под запрет попали кредиты с околонулевым первоначальным взносом (ПВ). По мнению регулятора, такие клиенты в итоге «не тянут» ипотечную нагрузку.
Поэтому застройщики начали прорабатывать различные схемы, чтобы снизить сумму первоначального взноса. Самые распространенные из них: переуступка договора долевого участия компанией, связанной с застройщиком, зачисление стоимости недвижимости на аккредитив и траншевая ипотека.
Последняя позволяет застройщикам снижать объем первоначального взноса. Но это ведет к резкому росту платежей по ипотеке в будущем, так как стоимость квартиры и кредита по факту не меняется. Кредитный риск существенно возрастает в момент изменения кредитной ставки, когда необходимо брать следующий транш, выкупать квартиру или истекает срок субсидирования от застройщика.
В случае с ипотекой аккредитив – это специальная форма расчета, при которой продавец получает платеж только после сдачи здания в эксплуатацию и оформления квартиры на нового владельца. Такой счет очень похож на эскроу за одним отличием: средства на нем не подпадают под программу страхования.
Примечательно, что эти схемы не противоречат законодательству РФ. Однако в них присутствуют риски для покупателей, так как эти схемы работают в обход 214-ФЗ. По закону денежные средства граждан должны находиться на счетах эскроу и защищены на 100%. Но, например, при переуступке ДДУ банк перечисляет сумму кредита не на эксроу-счет застройщика, а на счет продавца, который перепродает недвижимость аффилированной с застройщиком компании. В случае банкротства застройщика покупатель рискует потерять свои деньги.
Девелоперы активизировались и со схемами рассрочки. Сейчас первый взнос для входа в схему – от четверти до половины стоимости жилья. Далее можно расплачиваться по частям в течение 1-5 лет. Этот вариант удобен тем, кто планирует закрыть рассрочку, продав старую квартиру. Главный риск здесь – также завышенная цена ипотечной квартиры.
Участники рынка говорят и об увеличении числа кредитов с виртуальным первоначальным взносом, хотя такие схемы пока нельзя назвать массовыми. Они основываются на сговоре покупателя и оценщика квартиры, который завышает стоимость жилья, что позволяет получить больший ипотечный кредит в банке. Завышение стоимости квартиры, а следовательно, и размера ипотечного кредита, в дальнейшем ложится на плечи клиента, хоть и позволяет ему быстрее приобрести жилье, не тратя времени на то, чтобы скопить первоначальный взнос.
Опыт серых ипотечных схем с рынка новостроек распространился и на вторичку, где из-за подорожавшей ипотеки существенно сократились продажи. Например, в объявлениях о продаже квартир от агентств недвижимости обещают ипотечные ставки от 10%. Речь о так называемой покупке ставки от банка путем уплаты немалой комиссии, что приводит к еще большему удорожанию объекта.
Москва, Зоя Осколкова
© 2024, РИА «Новый День»