NDNews.ru продолжает изучать проблему ипотеки. В прошлый раз мы рассмотрели вопрос, что нужно определить будущему заёмщику, до того как он отправится брать ипотечный кредит. Сегодняшний выпуск спецпроекта NDNews.ru «Экономика для чайников» посвящен расчетам платежей и вопросу: а стоит ли вообще связываться с ипотекой.
Оценивать ипотеку абстрактно невозможно, поскольку, как говорится, дьявол в деталях. А именно: всё решается конкретными условиями договора ипотеки, которые предлагает тот или иной банк. Эти условия необходимо сначала узнать в разных банках, изучить и затем сравнить между собой. Условия вряд ли будут сильно отличаться – ведь все банки находятся в одинаковом экономическом положении. Тем не менее, отличия есть, и для обычного человека они могут оказаться существенными при принятии решения. Мы рассмотрим ипотеку, предлагаемую одним из челябинских банков. Ни в коем случае не следует думать, что это предпочтительный вариант: это только пример, на котором можно потренироваться.
На сайте банка, как правило, находится специальная страничка с информацией по ипотеке. В нашем случае, чтобы до неё добраться, нужно в меню, в левой части сайта, выбрать пункт ЧАСТНЫМ ЛИЦАМ, в нём – Кредитование, а в нём – Ипотека. Здесь опубликована основная информация по оформлению ипотеки.
Чтобы ознакомиться подробней, нужно выбрать какой-либо вариант. Например, в разделе «ПРИОБРЕТЕНИЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ», в подразделе «1. Приобретение квартиры на вторичном рынке» нажать на пункт «Специальная программа (гибкие условия и минимальные расходы)». Появится страница с кратким описанием базовых условий кредитования. Рассмотрим, что требуется для получения кредита.
Документы, удостоверяющие личность, семейное и имущественное положение заёмщика, созаёмщика:
Заявление от заёмщика и созаёмщика;
Анкета (от заемщика/созаемщика);
Документы, удостоверяющие личность заемщика/созаемщика;
Документы, подтверждающие семейное положение (свидетельство о браке, свидетельство о расторжении брака, свидетельство о рождении детей);
Документы, подтверждающие доходы (справка о заработной плате, трудовая книжка, налоговая декларация и т.п.) (от заемщика/созаемщика);
Эти документы нужны для подтверждения требований, предъявляемых к заёмщику:
«возраст не моложе 23 лет, а максимальный возраст на момент погашения ипотечного кредита должен составлять 65 лет; гражданство РФ; наличие постоянной регистрации на территории города Челябинска, Челябинской области, города Екатеринбурга, Свердловской области, Башкортостана; стаж на последнем месте работы должен быть не меньше 6 месяцев; общий стаж работы должен составлять не менее 1,5 лет; постоянный доход».
Документы, предоставляемые при залоге квартиры (приобретаемой):
Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру;
Копии правоустанавливающих документов на квартиру;
Копия тех. описания приобретаемой квартиры;
Выписка из ЕГРП* об отсутствии ареста, обременения, притязаний третьих лиц на квартиру (на день выдачи кредита);
Копия разрешения органов опеки и попечительства (при приобретении квартиры, собственником которой является несовершеннолетний ребенок или в которой проживают находящиеся под опекой и попечительством члены семьи собственника квартиры);
Копия нотариально удостоверенного согласия супруга продавца на продажу квартиры
Отчет об оценке квартиры (при необходимости);
Расписка продавца в подтверждение оплаты части стоимости приобретаемой квартиры
Договор купли-продажи квартиры;
Расписка продавца о получении им денежных средств по договору купли – продажи с использованием кредитных средств;
*ЕГРП – это Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При других видах залога требуется представить другие соответствующие документы (какие именно – на странице указано). Эти перечни приведены для того, чтобы представить, какие документы и копии документов нужно будет подготовить, сколько времени на это потребуется, каких расходов ожидать. Здесь, вроде бы, всё понятно и нет смысла что-либо комментировать. А если всё же возникают вопросы по поводу документов, то их разумно решать именно со специалистами банка, поскольку как раз для них важно правильное оформление этих документов. Нам же сейчас важней будет сравнить требования банка и возможности заёмщика по оплате ипотеки. Поскольку прежде, чем решать все другие вопросы, следует убедиться, что ипотека – действительно финансово приемлемый вариант.
На странице «Приобретение квартиры на вторичном рынке» изложены условия предоставления банком ипотечного кредита:
Срок от 1 года до 15 лет;
Сумма – зависит от среднемесячных доходов заемщика, минимальная сумма – 300 000 рублей;
Валюта кредита – рубли РФ;
Максимальный размер кредита – до 85 % стоимости квартиры;
Созаемщиками по кредиту могут выступать близкие родственники;
Процентная ставка: 14% (В случае отсутствия личного страхования процентная ставка 14,5%);
Обеспечение возврата кредита: залог приобретаемой квартиры или имеющейся в собственности недвижимости (квартиры, жилого дома и земельного участка, нежилого помещения);
Обязательное условие: имущественное страхование при сумме кредита свыше 500 тыс. руб. и/или сроке кредитования более 1 года;
В принципе, этой информации достаточно, чтобы решить, нужна ли ипотека, подходят ли условия банка, и подходят ли банку возможности заёмщика, только желательно всё это проверить и конкретизировать. Такая возможность на сайте предусмотрена. На той же странице, внизу, имеется ипотечный калькулятор, который удобен для предварительных расчётов выплат по ипотеке. Можно попробовать посчитать разные варианты, и посмотреть, какой вариант лучше. Кстати, если эту страничку сохранить себе на компьютер, то калькулятором можно будет пользоваться, не заходя на сайт. Он, конечно, подходит только для расчётов ипотеки, предлагаемой этим банком, но в данном случае этого достаточно. Подобный калькулятор есть и на сайтах некоторых других банков. Так что, при желании, можно будет поработать и с ними.
В поля калькулятора предварительно уже введена информация: предположим, мы хотим взять ипотеку на 300 тысяч рублей – это вариант как образец. Цифры можно заменить своими, и посмотреть, что получится. Но для ознакомления можно, ничего не меняя, сразу нажать кнопку «Расчёт», после чего ниже появится результат расчёта для этого примера: процентная ставка, первая выплата процентов, фиксированная сумма ежемесячных выплат по основному долгу, и, в строке «ИТОГО (макс. платёж)», будет показана общая сумма процентов и основного долга для первого ежемесячного платежа. А ниже будет построен график платежей помесячно на весь период.
Так как в условиях расчёта в строке «Вид платежа» выбран вариант «Дифференцированные платежи», то можно увидеть, что в колонках «Проценты» и «Платёж» числа уменьшаются к концу действия договора. При варианте «Аннуитетные платежи» в колонке «Платёж» сумма одинаковая от начала до конца. При этом выплата по кредиту растёт, а по процентам уменьшается. В чём разница, можно увидеть, посмотрев на самую нижнюю строчку – «ИТОГО», колонка «Платёж». При дифференцированных платежах в этой колонке окажется сумма: 634 тысяч 354,11 рублей. А при варианте «Аннуитетные платежи» там будет сумма: 737 тысяч 370,46 рублей. Разница между ними составляет 103 тысячи 16 рублей 35 копеек. Как видим, нужно внимательно изучать варианты, обязательно сравнивая их между собой, – по всем показателям, – чтобы не упустить из виду какой-нибудь невыгодный момент. Истина познаётся в сравнении.
Используя получившийся результат, можно оценить и величину переплаты: 634 354,11 – 300 000 = 334 тысяч 354,11 (переплата в 2,11 раза). То же самое со второй величиной: 737 370,46 – 300 000 = 437 тысяч 370,46 (переплата в 2,46 раза).
В обоих случаях переплата более чем в два раза. Одна квартира будет приобретена по цене двух. Разумеется, часть этой переплаты – компенсация инфляции. Остальное – плата за кредит и бонус за риск. Это, в принципе, разумно, но только если исходить не из своих интересов, а из интересов банка. Но заёмщику ведь нужно думать о себе. Устраивает ли его двойная плата? Особенно, в текущей ситуации: он берёт на себя немалые финансовые обязательства, а его положение нестабильно. Потому что деньги самого заёмщика обесцениваются и никем не компенсируются. У заёмщика покупательная способность его зарплаты снижается. Чем дальше, тем трудней ему жить. А еще надо платить ипотеку. Существует распространённое мнение, что при инфляции брать ипотеку выгодно, поскольку деньги дешевеют и, значит, инфляция покрывает (удешевляет) ипотеку. Сказанное выше показывает, что это неверно. Эта мысль была бы правильной, если бы каким-то чудом инфляция благоприятно влияла только на выплаты банку. Но она действует на все деньги: все, кто имеет и пользуется деньгами, попадают под неё. При этом, как сказано, удешевление денег банка оплачивается заёмщиком – то есть банк себя обезопасил. А заёмщик – нет. Он компенсирует потери банку, но не компенсирует себе.
«Новый Регион – Челябинск» в контакте, Одноклассниках и Facebook*
Ещё следует учесть, что расчёт сделан на минимальный кредит – 300 тысяч рублей. При увеличении этой суммы расходы по кредиту существенно возрастут. Так, для кредита в размере 500 тысяч рублей переплата при дифференцированных платежах составит сумму 557 тысяч 256,85 рубля, а при аннуитетных – 728 тысяч 950,77 рубля. (Разница между видами платежей тоже вырастет: 728 950,77 – 557 256,85 = 171 тысяч 693,92 рубля, но теперь важней сумма переплаты как таковая).
А для кредита в размере 1 миллион рублей переплата при дифференцированных платежах будет уже равна 1 114 513,70 рубля. При аннуитетных же платежах она еще вырастет до суммы 1 457 901,55 рубля. Наконец, можно посмотреть, какова сумма переплаты при наибольшем кредите, предоставляемом банком. Получим: при стоимости квартиры, допустим, в 2 миллиона рублей максимальный размер кредита (85%) будет равен 1 700 000 рублей. При дифференцированных платежах это уже даёт переплату равную 1 894 673,29 рубля, а при аннуитетных – 2 478 432,63 рубля.
Кроме того, имеет значение, что сумма переплаты зависит от срока действия договора. Чем меньше срок, тем меньше переплата. Но тут ограничением является сумма ежемесячного платежа. Например, при кредите 300 тысяч на срок 15 лет ежемесячная выплата при дифференцированных платежах будет от 5 тысяч 361,19 рубля в начале срока и 1 тысяча 687,19 рубля в конце. При аннуитетных платежах ежемесячная фиксированная выплата составит 4 тысячи 96,50 рубля.
При кредите 300 тысяч рублей на срок 10 лет при дифференцированных платежах выплата составит от 6 тысяч 194,52 рубля в начале до 2 тысяч 530,79 рубля в конце. При аннуитетных платежах – 4 тысячи 748,60 рубля.
При кредите 300 рублей на срок 5 лет при дифференцированных платежах ежемесячно придется платить от 8 тысяч 694,52 рубля в начале до 5 тысяч 61,58 рубля в конце. При аннуитетных платежах – 7 тысяч 58,48 рубля.
И теперь ещё посмотрим для максимального кредита – 1 миллион 700 тысяч рублей.
При сроке кредита в 15 лет при дифференцированных платежах выплата будет равна 30 тысяч 380,06 рубля в начале и 9 тысяч 560,75 рубля в конце. При аннуитетных платежах 23 тысячи 213,51 рубля в месяц.
Если брать кредит на 10 лет, то при дифференцированных платежах придется платить соответственно 35 тысяч 102,28 рубля и 14 тысяч 341, 13 рубля. При аннуитетных платежах – 26 тысяч 908, 75 рубля в месяц.
Ну а если взять кредит на 5 лет, то дифференцированный платеж в начале будет 49 тысяч 268,95 рубля, а в конце 28 тысяч 682, 26 рубля. Аннуитетный платёж в этом случае равен 39 тысяч 998, 08 рубля в месяц.
Вот такие платежи. Считать на ипотечном калькуляторе – развлечение явно не для слабонервных. И это только предварительный расчёт! Банк предупреждает об этом: «Калькулятор дает приблизительный расчет, для уточнения всех условий кредитования обращайтесь к кредитному специалисту Банка». Нужно будет уточнять ставку кредита по договору, которая зависит и от ситуации в экономике, и от соответствия заёмщика требованиям банка. В полученный результат также не входят и различные дополнительные расходы – такие как «за оформление и сопровождение ипотечной сделки» (15 000 рублей) или «за юридическое сопровождение ипотеки, возникающей в силу договора» (10 000 рублей). Вообще, банк обязан предоставить всю информацию о полной стоимости кредита, но сделать это возможно только при обсчёте конкретной заявки на ипотеку. Соответственно, предоставить её может только кредитный специалист, который обрабатывает эту заявку. Тут важно не забыть её получить! Иначе не будет никакой ясности в самом главном вопросе – расходах по кредиту. А потом из этого возникнут проблемы.
Кроме того, следует учесть, что будут и другие траты. Наверняка потребуются дополнительные сопутствующие расходы при получении различных справок, выписок и прочих документов в государственных организациях. Услуги нотариуса тоже платные. Также следует иметь в виду, что банк, скорей всего, потребует от заёмщика застраховать своё здоровье, а если есть созаёмщики (а они, как правило, есть – члены семьи), то и их. А это, во-первых, расходы на оформление страховки, и, во-вторых, страховые выплаты в течение всего срока действия ипотечного договора. Кроме того, банк наверняка захочет застраховать имущество, которое получает в залог, и, опять же, из этого последуют расходы на оформление и затем ежемесячные выплаты по страховке.
Своё отношение ко всем этим расходам и выплатам каждый должен сформулировать сам. Что для одного человека приемлемо, для другого совершенно невыполнимо. Один считает, что игра стоит свеч, поскольку квартира важней, а другой решит, что квартира на таких условиях – слишком дорогое удовольствие, и нужно искать другие пути. Поэтому невозможно дать один правильный ответ на вопрос, стоит ли брать ипотеку. Например, предмет постоянного спора – вопрос, возникший вместе с появлением ипотеки. Что лучше: снимать квартиру или платить ипотеку? Первая позиция состоит в том, что платить ипотеку лучше. Ведь человек выплачивает деньги за своё собственное жильё, а не отдаёт их постороннему. Вместо того, чтобы тратить средства, не приобретая взамен ничего, лучше те же деньги вкладывать в приобретение квартиры, пусть даже с переплатой. Пройдёт время, и квартира будет оплачена – проблемы кончатся, а жильё останется.
Другой взгляд на это: оплачивается не ничто, а аренда жилья. За деньги предоставляется вполне материальная и полезная услуга. При этом тратится значительно меньше денег и, особенно, здоровья. Кроме того, с приобретением квартиры проблемы не заканчиваются – они становятся другими. Ведь своя квартира тоже создаёт проблемы и требует денег, затрат (это называется стоимость владения). Снимая квартиру, человек избавляется от множества ненужных ему хлопот. И не рискует оказаться и без квартиры, и без денег, связавшись с ипотекой.
Сторонники обеих точек зрения до сих пор не убедили друг друга в своей правоте, и, похоже, не убедят никогда. Потому что это вопрос иерархии личных ценностей и, соответственно, ценности и нужности собственной квартиры. А большинство, скорей всего, находится посередине. Это люди, которые снимают жильё и копят на квартиру – то есть совмещают обе позиции. Выбирают тот вариант, который реален в их индивидуальных условиях.
Ссылка по теме:
Домик для Тыквы или как взять ипотеку и не стать бомжем Спецпроект NDNews.ru «Экономика для чайников» >>>
Челябинск, Сергей Ясинский
Челябинск. Другие новости 20.11.15
20 ноября ожидаются следующие события – Челябинск. / В Челябинске ФСБ проверяет микрофинансовую организацию, парализовавшую работу больницы и таможни. / Челябинские разбойники за ограбление пары китайцев и убийство таксиста получили 47 лет колонии на троих. Читать дальше
* Продукты компании Meta, признанной экстремистской организацией, заблокированы в РФ.
Отправляйте свои новости, фото и видео на наш мессенджер +7 (901) 454-34-42
© 2015, РИА «Новый День»